金 融 街

商业地产行业系统性下行,资产负债表压在债务和存货上,没有安全边际可言。

地产开发本身就不是好生意:重资产、高杠杆、现金流靠卖楼回款,行业上行期看着便宜下行期一起塌。金融街虽然有北京核心区物业,但持有型租金覆盖不了债务利息,PB 便宜是因为净资产本身在缩水。

看不懂的高杠杆地产生意,Stop Doing 第一条就该划掉。

段永平从不碰高负债、靠资本运作的生意,地产开发的赚钱靠的是周期和土地升值,不是商业模式。行业进入长期出清,赌它困境反转就是投机,不是投资。

商业地产开发,行业系统性塌方,这不是卡脖子,是被卡死。

金融街做的是写字楼+商业地产,供给端遍地是钢筋水泥,没有任何不可替代的单点节点,反而是需求侧整条产业链在去杠杆。没有催化只有阴跌,PB 再低也只是资产负债表慢性失血。我连远远看都懒得看,这种不是瓶颈是漏斗。

地产是被政策和人口长期双杀的板块,自上而下的逆风最强。

'房住不炒'+ 人口拐点 + 销售面积逐年下台阶,产业趋势已经反转多年。即便有阶段性救市政策反弹,也是熊市反弹,不值得骑这匹下坡的马。

地产股是资金弃儿,只有政策传闻日才有脉冲,平时无人问津。

散户对地产已经心灰意冷,机构持续低配,成交清淡。除非出现超预期全国性救市,否则没有持续资金愿意进场,题材冰点但缺乏催化,埋伏也没意义。