我爱我家

中介生意没护城河,被贝壳的平台网络效应碾压。

房产中介本质是劳动密集型撮合,毛利薄、规模不经济,经纪人和门店随成交量大起大落。贝壳用 ACN 网络把行业重做了一遍,我爱我家被动跟随,GTV 和佣金率双杀,二手房成交长期趋势向下,十年后能赚多少钱完全看不清。

撮合中介不是好生意,定价权在平台不在门店。

段永平要的是能持续产生现金、有差异化的生意,房产中介门槛低、同质化、苦哈哈赚辛苦钱,议价权早被贝壳拿走。地产成交往下走的大背景里,这种纯下游中介没有任何确定性,不值得花时间。

二手房中介,房子卖不动它就饿肚子,我的雷达上连影子都不该有。

GTV、佣金率全押在成交量上,成交量是宏观房地产周期的人质,跟我要的'不可替代单点节点'完全两回事——它本身就是最容易被替代的环节(贝壳一压它就喘不过气)。没有产能稀缺、没有卡脖子、还在跟巨头打肉搏,赔率天生朝下。我不追,跌成现金价也懒得当现金替代,这行没有底。

地产链是政策逆风最大的赛道,中介在最末端。

整个房地产销售周期还在下行通道,二手房成交、价格双弱,产业资金持续流出地产链。中介处在链条最末端,弹性大但方向错,自上而下看就是站在逆风口,没有任何理由配置。

地产中介是被资金抛弃的方向,偶有政策脉冲也快熄火。

市场对地产链整体悲观,中介股缺乏持续题材和增量资金,只有救市政策出台时才有一两天脉冲,随即回落。没有情绪支撑也没有趋势资金进场,博弈价值极低。