招商蛇口

地产是高杠杆周期生意,现金流由政策与去化决定。

招商蛇口是央企地产里财务最稳的之一,但行业销售长期下台阶,土储与结算节奏不可预测。巴菲特不碰把未来现金流押在房价与政策上的生意,央企背书不等于护城河。

重资产高负债,商业模式天然不优。

段永平评价过地产是个不太好的生意:拿地、加杠杆、赌周期,赚的是周转的钱不是品牌溢价。招商蛇口在央企里算本分稳健,但商业模式本身一般,他不会为央企身份买单。

央企地产,产业链最底端的资本黑洞,瓶颈的反面。

招商蛇口拿地盖楼卖楼,土地是政府的、需求是周期的、杠杆是银行的,自己在链条里没有任何单点定价权——这是被卡脖子的那一方,不是卡别人脖子的那一方。地产是存量博弈+持续失血,我框架里最不想碰的拥挤周期,连远远看着都嫌占眼睛。

地产大周期向下,只有政策脉冲没有趋势。

自上而下,中国地产从增量转存量是十年级别的趋势转向,每次救市政策只是反弹不是反转。招商蛇口作为龙头能活下来甚至整合份额,但作为趋势交易标的是要砍的一边。

地产情绪冰点,政策博弈时龙头有脉冲行情。

板块情绪长期冰冷,但每逢地产政策预期(降首付/收储)发酵,招商蛇口作为央企龙头是资金博弈反弹的首选。情绪面承认有交易性机会,但只能赚政策脉冲的快钱,埋伏需快进快出。