苏州高新

地产+园区开发的地方国企,周期与政策双重不确定。

房地产开发是高杠杆、强周期、政策敏感的生意,十年现金流极难预测。园区开发依赖地方土地财政,巴菲特对这种不可预测的资产生意一贯回避,即便破净也不碰。

地产开发不是段欣赏的好商业模式,看不懂的就不碰。

段偏好生意模式简单、能长期复利的公司,地产高负债、靠周期和拿地,不符合他的标准。苏州高新虽有园区资产,但盈利波动大、确定性差,不值得占用仓位。

地产 + 园区,土地财政的尾巴,跟供应链卡脖子零交集。

苏州高新本质是个区域地产 + 产业园开发平台,资产是地和楼,赚的是周期和政策的钱——没有任何不可替代的产业链节点,需求还跟着楼市一起塌。这种我连周期股都懒得归类,纯粹不是我的猎场。

地产是这轮最确定的产业逆风,不碰。

自上而下,房地产仍处于政策去杠杆和销售下行的逆流中,即便有保交楼/化债政策也是托底而非顺风。资金主线不在地产开发,没有骑这匹马的理由。

地产园区是冷门方向,缺催化缺资金。

没有题材标签、没有连板,纯粹被市场冷落。除非出现区域性国资重估或并购催化,否则情绪面给不了弹性,题材轮动很难轮到。