Easterly Government Properties Inc.

政府当房客收租确实稳，但收租这门生意本身没有护城河，赚的是资本成本和租金回报率之间那点差价。

房客是美国政府、几乎不会赖账，现金流可预测性很高，这是它唯一像样的优点。但它没有定价权，租约里的年度涨租微薄，扩张完全靠不断发股发债买楼，本质是利率敏感的债券替代品。2025 年初被迫砍股息又做了反向并股，说明之前的派息在高利率下根本撑不住，这不是我想长期持有的伟大生意。

十年后它大概率还在收政府的租，但这门生意赚的是利差、不是好生意，再便宜我也提不起兴趣。

商业模式说到底是赚资本成本和资产收益率之间的薄利差，没有定价权也没有复利效应，每长大一寸都要靠外部融资稀释老股东。生意能存续十年但谈不上顶级好生意，去年砍息加并股也暴露了管理层之前在派息上不够本分、寅吃卯粮。我只在最好的生意里重仓，这种模式一般的票直接划掉。

一栋栋政府办公楼根本不是什么卡脖子环节，下游没有量产洪流，跟我抠的供应链单点瓶颈完全不沾边。

这是一只靠租约稳定性吃饭的债券替代型 REIT，既没有不可替代的卡脖子位置，也没有任何下游 capex 量产在往里涌，不存在每台产出都要分它一块的逻辑。供应商极少、扩产难、纯度精度门槛这些判据它一条都不占，地产是高度可替代的大路货。这就是个利率敏感的收息品种，不是我会做方向性多头的爆发链，给低分。

一只长久期的债券替代品，在利率没真正掉头向下之前它就是逆着流动性的风在走，弹性还差。

这种高派息、长久期的 REIT 本质上是利率的镜像，流动性收紧、长端利率高企的环境里它就是逆风载体，去年的砍息和并股就是被利率潮水拍出来的边际恶化信号。就算赌降息，它也不是表达这个判断涨得最猛的高弹性工具，赔率谈不上不对称。趋势没转向我之前不碰，真要转了也有更利落的载体。

一只十亿出头、被砍过息的小盘收息 REIT，盘口是潭死水，既没有聪明钱进场也没有题材催化。

市值才十亿出头，砍息加反向并股之后基本被收息盘和指数盘以外的资金边缘化，没有 13F 抢筹、没有期权 gamma、也没有任何预期差催化在发酵。情绪谈不上冰点反转、也谈不上过热拥挤，就是没人care的死水状态。要补一句：这类小盘收息票一旦利率预期或派息再生变，情绪和流动性可能反转极快。