Modiv Industrial Inc. Class C

净租赁工业地产收租是稳生意,可惜外部管理加微盘体量,谈不上宽护城河。

单一租户工业厂房的长期净租赁,租金由合同锁定、税险维护转嫁给租户,现金流确实可预测,这点我喜欢。但这门生意没有品牌、网络或成本壁垒,任何有资金的人都能买楼收租,护城河来自资本成本而非生意本身,而它体量太小、又是外部管理,管理层与股东利益未必一条心。本质是平庸的收益型资产,合理价以下我也只当债券替代品看。

收租模式十年还在,但没有定价权、靠融资利差吃饭,算不上一门好生意。

净租赁REIT十年存续没问题,这一点过关,但它的商业模式缺乏真正的定价权——租金涨幅写死在合同里,扩张全靠用便宜的钱买更高收益的楼,赚的是利差而非生意自身的复利。外部管理结构让我对'本分'打问号,管理费先于股东拿走价值。模式一般,再便宜也不值得重仓,我宁愿把钱放在能自己印钱的顶级生意上。

工业厂房收租,既没有卡脖子的单点瓶颈,下游也没有量产洪流涌进来,不在我的猎场。

我抠的是供应链上不可替代、每台下游量产都得吃它BOM的卡脖子环节,而这是一只收租的净租赁地产信托,既无份额壁垒也无验证认证门槛,任何资本都能复制。没有下游capex洪流灌进它,资金动量也乏善可陈,完全不符合真瓶颈四件套。这类资产不是我会下注的方向性爆发链,信念地板不适用。

微盘净租赁REIT高度吃利率,在我看不到明确降息顺风之前,这是逆流动性的载体。

这类高杠杆、靠融资利差运转的小盘REIT是典型的利率敏感载体,流动性收紧或利率高企时它逆风而行,弹性方向是错的。要我重仓,得有清晰的降息大趋势和流动性放水做顺风,目前我看不到这个边际变化在它身上构成不对称赔率。0.19B的体量也装不下大资金,不是表达宏观判断涨最猛的工具,趋势没在我这边,不碰。

微盘REIT是潭死水,没有聪明钱涌入、没有催化预期差,盘口冷清。

0.19B的微盘净租赁REIT基本在机构与散户的雷达之外,13F、期权gamma、资金流都看不到明显聪明钱进场的迹象,情绪既不冰点也不狂热,只是无人问津的死水。缺乏催化和预期差,月度分红吸引的是收益型买家而非趋势资金,拥挤度无从谈起。没有资金没有情绪,短期就是没戏;不过这类冷门小盘流动性极差,一旦有消息情绪反转也会很快。