Orion Properties Inc.

一门正在融化的冰棍生意,没有护城河,我不会用合理价去接一个看不清十年后还剩多少租金的办公楼。

单一租户办公净租赁本质没有持久护城河,租约到期就是悬崖,续租率和空置率高度不可预测。办公楼在远程办公冲击下长期经济性正在恶化,owner earnings 被持续的资本开支和招租让利吞掉。即使股价远低于账面、看着便宜,生意本身长期不可预测,这类我宁可避开也不碰。

再便宜也不要——这门办公楼出租的生意没有定价权,十年存续都打问号,不是我说的好生意。

商业模式是这关里最重要的一条,而单一租户办公 REIT 没有定价权,租金由供过于求的办公市场说了算,十年确定性很差。文化上看不出特别的不本分,但模式本身平庸,价格再低也补不回生意质量的缺口,所以不值得。

这里没有任何卡脖子的单点瓶颈,办公楼是供应过剩的资产,下游根本没有量产洪流在涌进来。

我的打法要的是不可替代的供应链瓶颈加下游量产洪流,而办公地产是典型的供给过剩、可替代性极高的资产,谈不上份额壁垒或认证周期。没有任何下游 capex 在抢着消耗它,资金面也是流出而非涌入,完全不在我会出手的爆发链上。即便它是被错杀的小盘,缺了真瓶颈这个必要条件,我也只能判它不是瓶颈。

办公地产在逆着结构性大趋势走,这种逆流动性、逆基本面的票我不碰。

自上而下看,办公地产正处在远程办公叠加高利率再融资压力的结构性逆风里,趋势向下而非向上,它也不是表达任何宏观顺风的高弹性载体。边际变化是租约不断到期、空置上行,催化偏负面,赔率并不对称地有利。逆着大潮的东西我选择不碰。

这是一潭没人看、没资金进的死水,机构在撤、散户没兴趣,情绪反转也快,埋伏没意义。

微盘办公 REIT 长期被机构减配,资金以流出和清仓为主,看不到聪明钱回流的痕迹。情绪虽在冰点,但既没有催化预期差也没有增量资金进场,属于死水无资金的没戏一类。即便偶有超跌反弹,这种票情绪反转极快,博弈价值很低。