The RMR Group Inc. Class A

看似收管理费的轻资产生意,实则下游被管 REIT 自己都在挣扎,长期经济性谈不上可预测。

管理费看起来稳,但收入高度依赖几只关联 REIT(OPI、SVC、ILPT)的资产规模和市值,办公楼 REIT 持续承压、被管 AUM 在缩,这就不是真正的品牌或转换成本护城河,而是关联交易锁定。管理层结构高度内部化、双层股权,小股东很难影响治理,理性坦诚这一关也存疑。即便股价不算贵,这门生意本身的长期经济性看不清,我宁愿放在'太难'那一堆里。

管理费模式听着不错,但十年看下来下游 REIT 自己都不稳,这不是顶级好生意。

真正的好生意要有定价权和可持续性,RMR 的费收来自一组关联 REIT,自己没有面对终端客户的定价权,下游办公和酒店 REIT 长期面对结构性逆风,这就不是十年都能让人睡得着的模式。文化层面,双层股权 + 强烈关联交易色彩,本分这条线也打折扣。便宜不便宜不是关键,模式不够顶级,这种就直接放过。

REIT 外部管理人,既没有不可替代的供应链卡位,下游也没有量产洪流要涌进来。

这就不是我的菜,所谓产品是给 REIT 提供管理服务,没有任何供应商极少、认证周期长、纯度精度门槛的瓶颈属性,谁都能搭一个 REIT 管理平台,核心客户还都是关联方。下游也没有什么 capex 大爆发的量产链在等它的 BOM,办公 REIT 反而在去化。完全不在我会看的爆发链名单上。

高利率压商业地产、办公 REIT 趋势已坏,这种载体逆着流动性大潮,弹性还低。

我自上而下看,商业地产尤其办公和酒店 REIT 还在出清,利率即便见顶宽松节奏也慢,RMR 的费收基直接被被管 REIT 的市值和资产规模拖着走,这就是逆流。即便有降息预期作为边际催化,这种载体的弹性远不如直接做长久期资产或科技龙头。赔率不对称在哪儿,我看不到。趋势没转之前不参与。

微盘冷门,机构覆盖少、期权几乎没流动性,既没有催化也没有筹码进场。

市值不到七亿美金、隶属 OPI/SVC 系列拖累,机构 13F 看不到聪明钱主动加仓的信号,期权 gamma 基本可以忽略,主题热度上完全无人讨论。也不是冰点反转那种'有钱悄悄进'的形态,只是单纯的死水。没有预期差的催化在路上之前,这种票就是不参与。情绪一旦因为某只被管 REIT 出事还会反向砸下来,反转极快这点要时刻挂在心上。