Seven Hills Realty Trust

一家放浮动利率商业地产贷款的小型抵押 REIT,没有任何让我安心持有十年的护城河。

抵押 REIT 本质是用杠杆赚利差的生意,贷款是同质化商品,没有品牌、转换成本或规模优势可言,资本回报随利率与信用周期大起大落。它由外部的 RMR 集团管理,管理层与股东利益并不天然一致,owner earnings 长期经济性很难预测。即便股价相对账面有折让,生意本身的平庸让我宁可放过。

靠借短放长吃利差、外部管理抽费的生意,谈不上十年好生意,再便宜我也没兴趣。

好的商业模式要有定价权和可持续的赚钱逻辑,而商业地产抵押贷款是纯粹的资本密集型利差生意,没有定价权,周期一来净值就受冲击。外部管理人 RMR 按规模收费,和小股东之间天然存在利益错位,这不是我说的本分文化下那种能安心放十年的生意。价格不是问题,模式本身就不够格。

一家商业地产放贷的小盘抵押 REIT,产业链上没有任何卡脖子环节,不是我打的那种瓶颈票。

我抠的是供应链上替代不了、下游每台量产都得吃它的单点瓶颈,而放贷是高度可替代的资金生意,不存在认证周期、纯度精度门槛或扩产难的护城河,谁有资本谁都能放。它身后也没有任何下游 capex 量产洪流在涌,只有利率和信用周期。这不在我的框架里,给低分。

在高利率、商业地产信用收缩的大背景下,一只小盘抵押 REIT 是逆着流动性的风在走,我不碰。

我自上而下只看流动性和大趋势,而商业地产信贷正处在再融资压力和信用利差走阔的逆风里,流动性大潮对这个板块不友好。这种微盘抵押 REIT 弹性不在我要的方向上,边际催化更多是坏消息而非好消息,赔率谈不上不对称。趋势没转向之前,这不是我要表达的载体。

一只无人问津的微盘抵押 REIT,盘口是死水,没有聪明钱进场,也没有题材情绪可言。

市值不到两亿、日均成交清淡,机构 13F、期权 gamma、北向这些资金信号几乎都是空白,典型的死水票。它的故事是高股息收益,但没有催化预期差去点燃情绪,聪明钱和散户都缺席。要提醒的是这类小盘股一旦有突发利空,流动性差会让情绪反转极快、跌起来没有承接。